Blog

Achizitia unei locuinte cu ajutorul unui credit ipotecar reprezinta un moment important, cu impact semnificativ asupra modului in care ne gestionam bugetul personal/al familiei pentru o buna bucata de timp. Este o decizie cat se poate serioasa atat pentru client, cat si pentru banca. De aceea, o buna informare prealabila este esentiala pentru ambele parti.

In acest articol vom incerca sa oferim raspunsuri la primele trei intrebari la care, din experienta noastra, cei mai multi dintre aplicantii la un credit ipotecar cauta raspuns, inainte de contractarea unei astfel de finantari.

1. Cum se stabileste suma pe care o pot obtine de la banca?

Inainte de orice, e bine sa stii ca o rata la banca poate fi sustinuta doar daca exista un raport optim intre venituri si cheltuieli. La randul sau, economisirea inainte de accesarea creditului joaca un rol important, pentru ca iti poate asigura confortul suplimentar necesar pentru plata ratelor si poate, de asemenea, constitui avans al creditului.

Avansul solicitat de banci este de obicei cuprins intre 15 si 30% din valoarea creditului, in functie de conditiile generale de creditare ale bancii, dar si de situatia ta efectiva. In plus, e bine sa stii ca gradul maxim de indatorare acceptat de banci este de cel mult 40% din venitul realizat (pentru creditele in lei), insa prin exceptie acesta poate fi mai mare, daca sunt intrunite anumite cerinte specifice referitoare la veniturile si profilul clientului, in limita unui plafon stabilit de banca (a unei sume de care banca dispune).

Atat avansul minim, cat si stabilirea gradului maxim de indatorare sunt reglementate de catre Banca Nationala a Romaniei, fiind masuri menite sa asigure sustenabilitatea unui credit. Principalele criterii ale bancilor in calculul sumei acordate sunt nivelul veniturilor eligibile nete obtinute, sursa acestor venituri (ex. salarii, chirii, dividende etc.) si alte rate existente.

2. Ce suma mi se va solicita drept avans?

Contributia pe care bancile ti-o vor solicita drept avans va fi de minimum 15% din valoarea creditului ipotecar (in lei), dar acest procent poate fi mai mare in functie de garantiile pe care le vei aduce si de evaluarea profilului tau de risc.

Desi conditiile solicitate de banci pentru creditele ipotecare difera de la o banca la alta, acestea raman asemanatoare. Bancile iti verifica si iti evalueaza bonitatea, asigurandu-se ca dispui de suma necesara pentru achitarea avansului, ca veniturile tale sunt suficient de mari si de sigure pentru acoperirea ratelor pe toata durata creditului si ca istoricul tau de plata la alte credite anterioare este unul bun.

3. Din ce este compusa suma totala pe care o voi avea de platit pana la finalul creditului?

Suma totala pe care o vei avea de inapoiat (rambursat) bancii este compusa din valoarea solicitata prin credit, la care se adauga dobanda. Dobanda in sine este un instrument prin care banca isi acopera riscurile asumate prin acordarea creditului si compenseaza faptul ca nu poate dispune de suma pe care ti-a acordat-o, atat timp cat tu o utilizezi. Dobanda poate fi de doua tipuri: fixa si variabila.

In cazul creditelor ipotecare, dobanda fixa se poate oferi (de catre unele banci) pe o perioada prestabilia (primii ani ai creditului), iar decizia este luata de fiecare data impreuna cu banca, luand in considerare oferta de costuri specifica momentului respectiv.

In ceea ce priveste dobanda variabila (practicata si de Libra), aceasta reprezinta suma dintre marja bancii si Indicele de Referinta pentru Creditele Consumatorilor (IRCC) - calculat/stabilit de catre BNR.

Pe langa dobanda, la cheltuielile tale se vor adauga si unele costuri suplimentare care pot fi diferite de la o banca la alta, motiv pentru care este bine sa le iei in calcul, in momentul in care iei o decizie. Amintim aici costul de evaluare a imobilului, prima de asigurare, costul de inscriere AEGRM (Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare), costul de inscriere ipoteca in cartea funciara sau costul de notare a interdictiilor in cartea funciara. De exemplu, pentru un credit ipotecar in valoare de 150.000 lei, valoarea totala a acestor costuri suplimentare se poate ridica la aproximativ 1.000 lei. Unele banci pot percepe si un comision de analiza a dosarului de credit.